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寻找旭辉控股(00884)2020年价值投资之锚

2020年4月17日 12:21:07

一场公共卫生事件改变了诸多行业,地产亦不能例外。在公共卫生事件过后,房企会有新一轮洗牌,行业进入品牌红利时代,品质房企房产将获得更多溢价。

旭辉控股集团(00884)2017年合约销售规模突破千亿,仅两年时间,再次创下新高度达到2006亿,保持中高速增长的同时,公司负债稳健,盈利强劲,是内房股中高质增长的样本之一。

过去三年间,旭辉股价成长了近4倍,无论从业绩还是市场认可度,都成为新一线房企中的耀眼明星。那么,在二级市场重新聚集地产股之时,2020年的旭辉是够能成为价值投资之选?

对于2020年,旭辉定下的销售合约目标为2300亿元,同比增长15%。相比主流房企10%左右的目标增长率,旭辉的目标增速处于中上水平。在白银时代房企的“高质量增长”竞赛中,旭辉稳健,却也依旧不输速度。

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权益占比提升,营收规模快速提升

由于土储扩张,于2019年12月31日,旭辉土储总建筑面积约为5070万平方米,较2018年进一步增加23%,拟作出售的开发中物业约为1152亿元,同比增长约37%。今年公司可售货值3800亿元,预计完成目标的压力不大。

过去,旭辉权益比例低被视为“短板”,但从2018年开始,旭辉的拿地权益占比逐步提升,2019年新拿地面积权益比由58%大幅提升至65%。

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从管理层透露的信息看,未来公司将更加重视权益规模的增长。据了解,今年新增土储权益比重有望提升到70%,未来持续稳定在65%-70%之间,从而带动销售权益逐步提升。经过近几年权益土储的积累,公司表示,今年权益销售规模目标是增长20%,高于整体的合约销售增速。随着权益销售比例的提高,即使行业放缓,旭辉的营收和利润规模仍有较好的发展。

此外,旭辉拥有领先于行业的销售质量和执行力。2019年,在“以销定产、降低库存,提高去化、加快回款”的发展策略下,公司签约回款率高达92%,同比上升5个百分点,高于绝大多数同行。更为难得的是,2020年1-2月,旭辉的回款同比仍取得增长,较高的回款率确保了现金流安全,特别是当外部融资环境紧张时,高回款率的房企会获市场加分。

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财务稳健,融资成本较低,为旭辉提供了又一安全垫。2019年末,净负债率68.5%,处于健康区间;在手现金576.42亿元,同比增加约29%;加权平均债务成本为6%,公司称,相信今年房地产融资不会进一步收紧,而是松紧适度,境内融资成本有望降低,今年有机会将融资成本控制在6%以内。

多元化发力,盈利质量将更高

规模持续增长的同时,旭辉的盈利也有提升空间。2019年,公司调整后毛利率为30%,核心净利润率12.6%,虽同比略有下降,但仍维持于较高水平。值得一提的是,去年开始,旭辉在拿地策略上加大多元化拿地力度,更加注重控制拿地成本。

数据显示,2019年旭辉约33%的新增土储是通过一二级联动、旧改和收并购等多元化的方式获取,新增土储平均成本5425元/平方米,同比下降约12.26%,一二线城市占比仍高达87%,新进入了舟山、深圳、惠州等重点城市。土地成本的下降,为未来利润率的改善提供了充足空间。

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多元化收入来源是提升毛利率的另一路径。实际上,早在2017年冲刺千亿之时,旭辉便提出“城市综合运营商+美好生活服务商”的战略定位。2019年7月,旭辉宣布将成立旭辉集团商业地产管理总部,透露出加码商业地产的信号。旭辉集团总裁林峰表示,未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加。

据悉,旭辉2019年实现租金收入5.3亿,同比增长125%。目前已开业商业总建面约60万平米,另有位于一二线城市,超过60万平米商业和写字楼项目储备,按计划逐步开业。

值得一提的是,旭辉孵化的物业品牌永升生活服务(01995)去年表现异常亮眼,收入同比增长74.5%至18.78亿元,净利润同比增长122.7%至2.24亿元,股价也接近翻两倍,旭辉的“城市综合运营商”定位愈发清晰。

为兼顾规模和利润的增长,旭辉此前还进行了组织架构改革,提出“大平台+小集团+项目集群”的组织结构。2019年,组织提效的效果显著,人均权益签约额同比提升25%,新拿地项目的平均开盘时间也缩短至6.6个月。

股东持续增持,机构看好

权益比例提升,利润改善空间充足,财务稳健,旭辉的投资价值已经很明显,大股东也以实际行动表明公司的股价具有上升潜力。

2019年6月,旭辉公布以股代息计划,合资格股东可选择配发代息股份,代息股份的配发价为每股4.616港元,总额不超17.9亿港元。7月,公司按照该计划配发8165.38万股股份。

以股代息也是一种分红制度,派息时投资者可以选择收取现金股利,也可以选择以现金股利按照一定的价格购买公司发行的新股。选择以股代息的投资者往往对公司前景看好,并打算长线持有。

对于上市公司来说,以股代息是一种再融资方式,投资者选择收取代息股份而不选择收取现金,有关现金可保留用作公司营运资金。

据Manbetx体育APP统计,2019年林氏家族通过二级市场买入及以股代息方式,增持公司4540万股股份,涉资2.08亿港元。今年以来,林氏家族继续增持公司股份,截至目前已累计增加100万股,涉资1146.62万港元。

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随着2019年业绩公布,旭辉的市场关注度也在提升,业绩公布后一周之内,共有近30家国内外投行的研报覆盖了旭辉。

在不同券商的报告里,既有花旗、摩根士丹利、摩根大通等国际大行,亦有华泰国际、中银国际、第一上海等中资在港研究所,以及中金、兴业、海通、中信、中信建投等国内传统研究机构。在所统计的给出目标价机构中,最低的是美银美林的6.7港元,最高的是海通的9.89港元,而大多数目标价集中在7.8-8.61港元区间。

其中,美银美林指出,旭辉快速增长的同时,财务表现稳健,过去几年为控制杠杆,公司确实牺牲了一些增长,但也是因为这样令公司在现时环境下仍能维持有弹性的增长。该行给予旭辉“买入”评级,目标价由6港元升至6.7港元。

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